למי שלא יודע, בניה מסחרית מתייחסת לפרויקט בניה של מתחם אשר צפוי להיות משומש בתור אכלוס לעסק כלשהו. זה יכול להיות חברה תעשייתית המקימה מפעל חדש בבעלותה, זה יכול להיות בעל עסק פרטי המקים מתחם לפעילות עסקית במקום להשכיר מקום, זה יכול להיות חברה הבונה בניין משרדים להשכרה עבור עסקים ועוד. הבניה העסקית היא בניה שההשלכות של טיב הבניה לא רק משפיעים על הדיירים אלא משפיעים גם על הפעילות העסקית, או במילים אחרות, משפיעים על יעילות העסק לייצר רווחים. לכן, החשיבות של פיקוח בניה בבניה מסחרית תופס צורך מרכזי. למשל באזור הצפון, כל בניה של מבנה מסחרי חייב לכלול מפקח בניה בצפון שיפקח על כל שלב בפרויקט, החל משלב התכנון ועד לשלב הביצוע. פיקוח בניה על דרישות העסק עם מחשבה על השימוש התפעולי של העסק הוא הכרחי.
לצורך המחשה בחשיבות של בניה נכונה של בניה מסחרית ניקח לדוגמה מפעל לייצור ברזל. ייצור ברזל פולט חום רב במהלך הייצור. לכן, הבניה המסחרית חייבת לתת מענה קירור טבעי כמה שניתן, בכדי לצמצם עלויות תפעוליות של קירור המתחם. תכנון לא נבון של בניית המבנה אשר לא תאפשר יכולות קירור טבעיות במתחם תגרור עליה בהוצאות החברה בחשמל ותכרסם ברווחי המפעל.
דוגמה נוספת לחשיבות פיקוח בניה על פרויקט מסחרי הוא למשל אם בעל עסק מעוניין לבצע מעבר ממתחם שכור למתחם בנוי בבעלותו. במקרה כזה חשוב שבעל העסק יבצע הערכה בעזרת מפקח בניה מנוסה להערכת כלל ההוצאות השונות הנכללות בביצוע הבניה, כולל החזרי הלוואות ויכולת התזרים לממן את הוצאות העבודה. ללא בדיקה עם מפקח בניה לא ניתן לבצע בדיקה אמיתית האם יש כדאות לבניה של המבנה או שאולי כדאי לבעל העסק להישאר במתחם שכור. גם בכל הנוגע להרחבות מתחמים חשוב להתייעץ עם מפקח בניה לצורך הערכת עלויות הבניה ובחירת דרך בניה אשר תמנע פגיעה בפעילות השוטפת של העסק.
מומלץ בעזרת מפקח בניה להתחיל בהגדרה ברורה ככל האפשר של מטרות הפרויקט המסחרי. חשוב לבצע בחינה של כלל האפשרויות והמגבלות של המתחם, בכדי לקבל החלטות במהל הבניה על מה יש לשים דגש ולאיזה מטרות והתמודדות עם מגבלות יש להעביר כספים בתקציב הפרויקט. חשוב לקבל חזון כיצד המתחם המסחרי יפעל לאחר סיום הבניה ואם הפעילות השוטפת תפעל בצורה היעילה ביותר. לאחר מכן עוברים לשלב הבניה בפועל. בשלב זה רוב בלעי העסקים יבחרו בקלבן אחד לביצוע הפרויקט לפי המפרט. זוהי הדרך הפשוטה יותר, אך גם הפחות איכותית. כרש מדובר בקבלן אחד לא בהכרח משיגים בניה איכותית ויעילה והחלטות קריטיות במהלך הבניה מתבצעות על ידי הקבלן שאינו נטל חלק משמעותי בתהליך התכנון ובניית החזון של המתחם. לכן מומלץ לבצע מערך בניה המורכב מכמה קבלנים כאשר את כולם מאגד מפקח בניה מנוסה שדואג שהביצוע יהיה קרוב ככל האפשר לחזון המתחם העסקי.
בכל הנוגע למימון פרויקט הבניה המסחרי יש להבין שכאן לא מדובר בלקיחת משכנתא פרטית אלא בגיוס הלוואה למטרת השקעה פיזית בעסק. ניתן לגייס ממספר אפיקים כגון: מוסדות הבנק, אפיקי הלוואה בערבות מדינה, אפיקי קרנות מדינה והלוואות בעלים. חשוב שנושא המימון יסודר לפני התחלת הבניה בפועל, אל מנת למנוע עיכובים מיותרים עקב חוסר מימון.
יוחאי שוורץ
הכותב הנו מפקח בניה במרכז, מומחה בשירותי פיקוח בניה פרטית ומוסדית.
